Prověření lokalizačních možností pro Víceúčelovou sportovní halu na vytypovaných místech v Oseku

Názor zpracovatele územního plánu

Posuzované lokality: LUKA

STATEK – DůM DĚTÍ A MLÁDEŽE

AREÁL TJ BANÍK

Zpracoval v červnu 2007

Ing. Arch. Milan Míšek

Úvodem

Byl jsem požádán, abych vyslovil názor k zadání na výstavbu Víceúčelové sportovní haly města Osek, které vypracoval Jiří Janoušek a doporučil vhodné místo pro situování této objemné stavby. Připomenu, že se k této problematice zorganizovala schůzka s autorem zadání, s panem starostou a s p. učitelem tělesné výchovy ZŠ. Při této příležitosti vedle diskuse o programu a předání vzájemných informací, byla provedena obhlídka vytypovaných lokalit ve městě.

Autor – p.Janoušek a zpracovatelé zadání doporučují umístit Víceúčelovou halu na nezastavěné pozemky zvané „LUKA“, které mají dobrou dostupnost a v daném místě je dostatečná plošná rezerva pro eventuální rozšíření a doplnění haly o další sportovně rekreační zařízení a služby.

Dne 1. června 2007 se pak konala pracovní schůzka na pracovišti architektů – Ing. Arch. P. Sedláčka, Ing. Arch. Míška, za účasti p. starosty Hlinky, zástupce TJ Baník p. Hlinky a zpracovatele zadání p. Janouška. Při diskusi k problematice výstavby víceúčelové haly v Oseku byly vysloveny názory jak dále postupovat při lokalizaci investice a jakým způsobem získat objemovou a architektonickou podobu víceúčelové haly pro propagaci záměru. Architekti dali konkrétní nabídku na postup zpracování studie, včetně cenové nabídky, zástupci obce - investora se spíše shodují s jiným postupem - poptávkové oslovení zájemců o zpracování projektu. Tato otázka nebyla uzavřena.

Bylo dohodnuto:

Vypracování posudku s doporučením lokality – zhotoví Ing. Arch. Míšek do 18. 6. 2007

Město Osek svolá jednání k prověření souladu plánované investice se schválenou ÚPD, respektive se změnou územního plánu města Oseka (KÚ ÚK – Ing. Köhr, zástupce pořizovatele ÚPD – Ing. Arch. Táborská, zpracovatel změny ÚPD – Ing. Arch. Fikarová a iniciátoři plánované investice).

Posuzované lokality pro lokalizování víceúčelové sportovní haly v Oseku

LUKA

STATEK – DůM DĚTÍ A MLÁDEŽE

AREÁL TJ BANÍK

Charakteristika lokalit:

A. Luka

Volná, nezastavěná plocha, nacházející se ve střední části města mezi ulicemi Tyršovou, generála Svobody, Obránců míru a náměstím. V daném prostoru jsou dva rybníky a osou je Osecký potok, který rozděluje území na přírodní pásmo a volné travnaté plochy. Územním plánem je část, přiléhající ke stávající zástavbě RD určené pro obytnou výstavbu. Územní plán navrhuje plochu jako „čistou obytnou.“ S ohledem na náročné územně technické podmínky je vhodné lokalitu připravovat pro výstavbu nájemních bytů nebo vlastnických bytů.

Kapacita územní byla bilancovaná pro cca 60 bj.

LUKA jižní část – navazující na koncentrovanou zástavbu je regulovaná pro individuální izolovanou výstavbu RD.

Optimální kapacita 6 domů - tj. cca 15 bj.

Regulovaná výška - 2 NP + eventuálně podkroví.

Celá rozvojová plocha se nachází ve střední části Oseka. Zastavitelné pozemky, vybrané pro výstavbu jsou na západní straně lemovány zelení, doprovázející Osecký potok. Přírodní rámec, umocněný romantickými vodními plochami - Tůň rusalek, Pstruzí násada - přitahuje znovu pozornost pro bytovou výstavbu.

Ve studii regulačního plánu v roce 1993 bylo území řešeno ve dvou variantách: koncentrované - řadové formy nízkopodlažní zástavby o celkovém počtu bytů - 90, v různých velikostech a dispozičních formách (mezonety, atria). Tato forma nebyla chápaná jako ideální pro řešení vlastnických druhů bydlení středních vrstev obyvatelstva. Město proto dalo přednost individuální výstavbě, preferuje izolované formy výstavby, které mají jednu základní nevýhodu - jsou stavebně i provozně drahé.

Vedle koncentrované formy je proto lokalita doplněna o cca 5 - 6 izolovaných domků o celkovém počtu 15 bj. Tato izolovaná skupina je lokalizovaná při jižním okraji vymezeného staveniště.

Při výstavbě objektů na pozemcích 318/1 a 322 – trvalý trávní porost, dojde k záboru škvárového fotbalového hřiště. V územním plánu byla řešena územní náhrada na nedalekých volných plochách – jako součást parkových úprav řešeného území.

Celé území této lokality se mírně, jižním směrem svažuje. Pozemky jsou značně zvodnělé, hladina spodní vody bude zřejmě těsně pod povrchem. Ztížené zakládání bylo již v minulosti důvodem k odstoupení od jiných plánovacích záměrů. Území je meliorované, odvodňováno mělkými příkopy a drenážním systémem.

Technická infrastruktura v místě staveniště není, je však v dosahu.

Dopravní přístup není vybudován. Přes pozemky vedou jen nezpevněné cesty a pěší trasy.

Velkou devizou je klidné prostředí, těsný kontakt s bohatou zelení a s vodou. Z místa jsou báječné výhledy do pánve a na siluetu Českého středohoří.

B. Statek – Dům dětí a mládeže

lokalita je určena schváleným územním plánem pro smíšenou funkci. Převažující funkcí je obytná, s doplňující vestavěnou vybaveností

Kapacita - cca 10 domů - t.j. cca 25 b. j.

Výška, vzhledem k dominantnímu postavení kláštera je výšková regulace limitována 2 nadzemními podlažím, s možností využití půdního podlaží. Střechy šikmé - sedlové, mansardové, stanové. Výjimky z těchto regulativů je nutné architektonicky a kompoziční prověřit.

Zastavěná část objekty představuje zhruba 50 % celkové výměry lokality. Zbývající plocha zůstane nezastavěná - bude sloužit jako pobytová louka pro potřeby kulturně společenských akcí (pouť).

K navrhovanému funkčnímu využití byla obšírná diskuse při které byl zvažován optimální poměr mezi zastavěnou a nezastavěnou plochou území.

Sousední plocha, v územním plánu označená jako ZAHRADA - v době zpracování ÚP využívaná Veřejnou údržbou města, byla navržena jako plocha pro uložení humusových biologických složek z údržby, včetně ornice. Plocha o výměře cca 2 600 m² označená jako „kompostárna“ - z úklidu městských parků a zeleně (listí, posekaná tráva, přebytky humusu, ornice atd.) s následnou produkcí listovky. Představa byla, že část pozemku může posloužit i jako zásobní zahrada pro údržbu živých plotů, keřů a zeleně.

Vybavení - štěpkovač, služba.

Navrhované využívání pozemku bylo označeno jako časově omezené - tj. do doby než se najde lepší – stabilní funkční náplň. Plocha „kompostárny“ by byla později přemístěna do prostoru rekultivovaných území u nádraží ČD - skládka Nelson atd.. Tolik územní plán.

C. Areál TJ Baník Osek

Fotbalový stadion leží ve střední části města, v sousedství školy, v nejhustěji zalidněné zóně, v kompaktně zastavěném území. Dobrá docházková vzdálenost od bydlení a sousedství školy vytváří dobré předpoklady pro využívání sportovních ploch a zařízení areálu. Územní plán navrhl rozvoj tohoto sportoviště, jeho zhodnocení a zkvalitnění.

V první etapě – v návrhovém období ÚP tj. k časovému horizontu let 2005 – 2010 bylo navrženo:

Rekonstrukce ploch – zatrávnění – založení nových trávníků, včetně tréninkového hřiště

Vybudování jímky a čerpání spodní vody pro zálivku a údržbu ploch

Ozelenění ploch – objekt kompostu

Osazení buněk pro skladování nářadí strojů a sportovního náčiní

Úprava atletické dráhy

Demolice nevyhovujících a nefunkčních zařízení (kino)

Tento program, který v době zpracování ÚP (1995 – 1997) představoval aktuální potřebu, byl k dnešním dnům z podstatné části naplněn. Je proto plně v souladu s územním plánem přistoupit na vymezené sportovní ploše k další etapě rozvoje sportoviště, zařízení a k intenzivnějšímu a kvalitnějšímu využití.

Hlavní problematiku sportoviště vidí vedení TJ v nedostatku vody pro pravidelnou údržbu, problematické je zázemí – kabiny, chybí plochy pro doplňující služby a citelný je nedostatek ploch pro odstavování osobních aut a případně autobusu.

Programové a dispoziční požadavky formulované v zadání na stavbu víceúčelové sportovní haly

Urbanistické a situační podmínky

Dobrá dosažitelnost pro sportovní veřejnost – aktivní sportovce i pro diváky připojení na  místní komunikace, s možností vybudování parkovacích míst – 2 autobusy, 40 osobních aut, včetně 4 P pro osoby s omezenou schopností pohybu.

Programové a dispoziční požadavky

Hala

Hrací plocha 40 x 20 m florbal, házená, volejbal, tenis, basketbal

Celková hrací plocha s podélným bočním a čelním zázemím 45 x 26 m

Světlá výška 12,5 m

Hrací plocha bude využívána i pro pořádání nesportovních akcí (kultura, společenské události)

Tribuny 250 – 300 osob, sociální zařízení pro diváky

6 šaten se sociálním zařízením

2 šatny pro rozhodčí se sociálním zařízením

Ošetřovna

Sklady nářadí, nábytku a vybavení

Relaxační centrum

Posilovna, bowling 4 dráhy, bar, squash, aerobik, asijské sporty, stolní tenis, sauna s bazénem, rehabilitace – masáže.

Recepce

Restaurace – 40 míst u stolu

Doplňující provozy - kancelář, případně byt správce, místnost personálu, klubovna

Navazující komerční provozy - manikúra, pedikúra, holič, lékař atd.

Hodnocení návrhu umístění víceúčelové sportovní haly na vybraných lokalitách

Součástí takto formulovaného názoru zpracovatele ÚPD – posudku, bylo prověření plošných možností jednotlivých lokalit pro situování haly. Pokud je preferováno městem řešit výše formulovaný program v některé z vytypovaných lokalit s dalším požadavkem na budoucí rozšíření sportovního areálu o bazén a další aktivity, pak je nutné zvolit území, které má dostatečné rezervy.

Není smyslem této práce polemizovat o rozsahu a náročnosti programu, o způsobu finančního zajištění výstavby a reálnosti krytí provozních nákladů. Jedná se v každém případě o zásadní náročnou investici v měřítku města. Je pravda, že v diskuzích o lokalizaci haly bylo toto téma probíráno neboť rozsah – objem stavby, je do značné míry rozhodující pro doporučení některé z lokalit. Pro formulaci závěru jsem však k míře programového rozsahu a reálnosti celého projektu podvědomě přihlédl.

Příprava stavby areálu haly je v počáteční fázi. Nebylo by moudré přijít s návrhem, který je minimalistický, nemá potřebné územní rezervy a je polovičatý. Na druhé straně je zde důležitý moment veřejného mínění obyvatel města, kteří musí být přesvědčeni o správnosti a navrhovaný projekt většinou podpoří.

Pro posouzení vytypovaných lokalit jsem si pracovně dal následující kritéria:

1. Prostorové předpoklady situování objemné stavby sportovní haly k okolní zástavbě a k charakteristické, významné vedutě kláštera
2. Soulad plánované investice se schváleným územním plánem, respektive s připravovanou změnou územního plánu
3. přednosti a nedostatky posuzované lokality
4. územně technické podmínky (dopravní napojení, inženýrské sítě, zakládání atd.)

V grafických přílohách – v následujících přiložených situacích, je dokladovaná možnost jakým způsobem by mohla být hala v daném místě umístěna. S ohledem na skutečnost, že není v této fázi k dispozici objemové a dispoziční uspořádání provozu areálu je nutné následující doporučení chápat jako první krok pro výběr lokality.

Lokalita LUKA

Navržené zastavovací schéma řeší víceúčelovou halu v druhém plánu urbanistické zastavovací struktury jihovýchodním směrem od Tyršovy ulice. Dopravní přístup ke sportovní hale je veden podél rekonstruovaného objektu knihovny. Zde je  možnost vytvoření požadovaných parkovacích kapacit pro osobní auta i pro autobusy. Hala o půdorysné dimenzi 42 x 56 m má kolem svého obvodu dostatečné rozptylové plochy – nástup sportovců i diváků. Objekt má přijatelný odstup od okolní zástavby. Škvárové hřiště, které je v sousedství může po úpravách stávající plochy plnit funkci pro venkovní sportovní aktivity, ať již v otevřeném – volném přístupu veřejnosti nebo v rámci oploceného komplexu. Na sousedních plochách lze postupně realizovat a doplňovat další sportovně rekreační či společenské potřeby města.

Naopak objemná stavba haly bude nesporně nepříznivě působit v drobné urbanistické struktuře zástavby daného místa. Její výška a celkové měřítko stavby, tvar střechy atd. se bude výrazně uplatňovat v dálkových pohledech a bude vytvářet objemový akcent proti členité struktuře klášterní veduty Oseka.

Situování sportovní haly do lokality LUKA není v souladu s regulativy schváleného územního plánu. Je nesporné, že úvahy o umístění v této části města vyvolá veřejnou i odbornou diskusi, jejíž závěrem bude potřeba vypracovat změnu územního plánu města Oseka, s nezbytným prověřením prostorových a kompozičních vztahů – jak je ostatně v regulativech územního plánu uloženo. V každém případě je možné se situováním  víceúčelové haly v lokalitě LUKA uvažovat pro nesporné výhody v plošných rezervách a v příznivém napojení na zeleň – park.

Lokalita STATEK – Dům dětí a mládeže

Volná, nezastavěná plocha v sousedství Mlýnského rybníka, využívána tradičně pro pořádání poutí, se nabízí jako jedna z možností pro umístění víceúčelové haly. Lokalita leží spíše ve spodní části Oseka na rozhraní mezi historickým jádrem s dominantou kláštera a „Starým Osekem“. Volný pozemek urbanisticky představuje přechod mezi periferním jihovýchodem a bohatším, kvalitnějším, ceněným středem. Zde se nabízí myšlenka kvalitativního provázání těchto a vzájemné integrace, která by rozhodně spodní části prospěla. Hala s doprovodnými provozy a funkcemi by mohla být tou investicí, která toto dosáhne.

Vedle nabízejícího se řešení umístit víceúčelovou halu na plochu bývalého statku, jsem zkusil využít pozemek v majetku města – nezastavěnou plochu v sousedství Domu dětí a mládeže. Toto řešení se mi zdá lepší. Zejména pokud jde o prostorové a kompoziční předpoklady a vazby na klášterní siluetu při dálkových pohledech. Dobrá je i vzájemná vazba a bezprostřední sousedství zařízení (Dům dětí a mládeže – sportovní zařízení v hale), která mohou vzájemně kooperovat. Pozitivně lze hodnotit i vzájemná měřítka objemů – areál DDM – Kafan.

Na volný pozemek lze umístit halu o půdorysu cca 52 x 44 m. Ze stávající dopravní sítě lze napojit potřebná parkoviště s možností dostatečných občasných kapacitních rezerv. V daném místě je dostupná technická infrastruktura a pozitivně lze hodnotit i územní rezervy v bezprostřední návaznosti na víceúčelovou halu. Takto situovaná hala by se mohla pozitivním způsobem promítnout i do funkčního využití DDM. Vzájemná integrace zařízení by mohla podstatným pozitivním způsobem ovlivnit rozpočtovou stránku celého záměru.

Soulad se schváleným územním plánem lze v dané podobě najít s ohledem na regulativy, vztahované k funkční charakteristice smíšené zóny lokality STATEK (bydlení + občanské vybavení).

Lokalita - Areál TJ Baník Osek

Využití této lokality pro situování sportovní haly je vypracováno ve dvou variantách. První varianta – řeší situování sportovní haly menšího půdorysného rozměru 51 x 33 m v místě bývalého letního kina, v severním rohu areálu. Na místě stávajících kabin fotbalového klubu je situováno boční křídlo 60 x 18 m, ve kterém jsou umístěny plošně a prostorově menší provozy. Plochy stávajících hřišť jsou ponechány v současné půdorysné skladbě, mění se jen kvalitativně jejich povrchové úpravy. Je obnovena atletická dráha a sprintérská rovinka.

Podstatný je zásah do vstupní části areálu. Terasa nad zemní tribunou je terénně upravena tak, aby mohla být využívána pro parkování osobních aut s kapacitou 20 – 25 vozidel. Parkování autobusů je při této variantě uvažováno mimo areál, v docházkové vzdálenosti od sportovních zařízení. Je možné – tak jako v druhé variantě provést stavební úpravy Vrbenského ulice a parkování autobusů řešit na vymezeném pruhu podél této ulice.

Předností situování sportovní haly do této lokality je kumulace sportovních aktivit do jednoho místa – areálu. Zde jsou nejlepší předpoklady pro odpovídající využívání nového zařízení sportovci, dětmi ze sousední školy a veřejností z nejhustěji zalidněné části Oseka. Hmotná zástavba věžových domů v pozadí a objemné pavilony školského areálu tvoří vhodný rámec pro nový objekt haly. V daném místě tato objemná architektura bude nejlépe zapadat do urbanistické a architektonické struktury.

Nespornou nevýhodou presentované skladby jsou omezené plošné možnosti, minimální rozptylové plochy při mimořádných, kapacitně velkých akcí, menší počet parkovacích možností atd.. Přesto nelze tuto variantu jednoznačně odmítat. Při případných programových redukcích náplně haly a korekcích plynoucích z finančních možností města je možné s touto variantou dále pracovat.

Diskutovanou subvariantou je i možné řešení se záborem části plochy hřiště TJ Baník Osek, a s výstavbou nového fotbalového stadionu na ploše LUKA.

Druhá varianta (varianta po konzultaci) je presentovaná na stávající funkční ploše areálu TJ Baník avšak v zásadním dispozičním a prostorovém přeskupení. Podstata spočívá v komplexním programovém naplnění požadavků zadání a v respektování diskutovaných priorit – co od víceúčelové haly čekat. Základem přeskupení je provedení terénních úprav tak, aby se v daném terénu vytvořila dostatečná rovinná plocha pro objekt haly, parkoviště s nástupním prostorem a fotbalové hřiště se zemními tribunami. Běžecký ovál s 333 m dlouhou tartanovou dráhou a běžeckou rovinkou je doplněn skokanskými a vrhačskými sektory pro trénink lehké atletiky. V nástupním prostoru je dostatek ploch pro 2 – 3 autobusy, 40 – 50 míst pro osobní auta. Víceúčelová sportovní hala o půdorysném rozměru 60 x 50 m by měla s rezervami absorbovat požadovaný program. Na západní straně – směrem ke škole je k dispozici rezerva pro menší, doplňující provozy – sklady, občerstvení apod..

Předností navrženého řešení je koncentrace sportovní vybavenosti do těžiště města, v bezprostřední návaznosti na školu, kde jsou krátké a bezkolisní docházkové vzdálenosti. Investice realizovaná v tomto místě zhodnotí areál TJ Baníku, vyřeší při jedné akci existující letité problémy a bude výhodná z provozně technických hledisek.

V nově upraveném a vymodelovaném terénu bude možné vypořádat se s požadavky krajinné kompozice a s řešením dálkových pohledů.

Názor na závěr

1. Doporučuji přednostně sledovat lokalizaci haly do místa stávajícího areálu TJ Baník Osek.

Dokladované varianty – příklady - možného situování ukazují jen dvě možnosti s celé řady dalších řešení. Pokud nedojde z důvodů finančních či jiných k programové korektuře záměru a k celkovému objemovému přehodnocení, jeví se lepší řešení s rasantnějšími terénními úpravami staveniště (varianta po konzultaci).

Předností lokalizace haly na ploše stávajícího areálu Baník je soulad připravovaného záměru se schváleným územním plánem města. Případná změna územního plánu by dost zásadním způsobem odsunula zahájení výstavby.

2. Rozložení – dualizaci - investice sportovních zařízení na více míst (Baník – Luka) nepokládám za dobré řešení. Přes nesporné zvýšení provozních nákladů budou ve stávajícím  areálu Baníku Osek přetrvávat neřešitelná provizória (kabiny, údržba ploch, chybějící parkoviště atd.).